IL FASCICOLO DEL FABBRICATO

DEFINIZIONE

Il "Fascicolo del Fabbricato" è stato istituito in Italia dalla delibera del 4/11/1999 del Comune di Roma, e sarà presto obbligatorio in tutta Italia.

Esso è definito "il documento tecnico su cui sono riportate le informazioni identificative, progettuali, strutturali, impiantistiche, relative all'edificio a partire, ove possibile, dalle fasi di costruzione dello stesso e su cui devono essere registrate le eventuali variazioni rispetto alla configurazione originaria"

Il suo scopo è la creazione di un archivio anagrafico, aggiornato periodicamente con la molteplice funzione di indagine delle condizioni strutturali e tecniche del fabbricato e l'individuazione delle necessarie operazioni di manutenzione per mezzo della raccolta dei seguenti dati:

1. Planimetrie e grafici che descrivano le caratteristiche dell'immobile e delle singole unità immobiliari al momento della istituzione del "fascicolo del fabbricato" con evidenziate le modifiche di interesse strutturale verificatesi nel tempo riguardanti sia le parti comuni che le singole unità. Allo scopo l'Amministrazione Comunale provvederà ad informatizzare e potenziare l'Archivio Progetti Depositati;

2. Le caratteristiche del sottosuolo desunte da testi e mappe esistenti presso la Amministrazione Comunale, le Università con le quali il Comune è in rapporto e l'Istituto di Geologia;

3. La tipologia delle strutture di fondazione;

4. La tipologia delle strutture in elevazione;

5. L'eventuale presenza di fessure o lesioni nel corpo di fabbrica;

6. La rispondenza a norma degli impianti con particolare riferimento a quelli a rischio incendi;

7. Giudizio sintetico (diagnosi) circa il livello di degrado secondo una scala di riferimento definita nello schema del "fascicolo del fabbricato" elaborato dalla Commissione.

DOCUMENTAZIONI NECESSARIE

L'Amministratore o il proprietario dello stabile devono fornire al soggetto estensore del fascicolo del fabbricato la seguente documentazione:

• dati catastali della palazzina (Elenco fabbricato da richiedere presso l'N.C.E.U.)
• planimetrie di progetto e licenze o concessioni edilizie per l'edificazione del palazzo (da richiedersi presso l'archivio comunale)
• licenza di abitabilità del palazzo
• licenza di regolare imbocco in pubblica fognatura od altro in merito allo smaltimento dei liquami
• Eventuali domande di sanatoria edilizia di opere abusive (L. 47/85 e L. 724/94) o le concessioni in sanatoria già ottenute sia sulle parti comuni che sulle singole unità immobiliari
• Eventuali autorizzazioni edilizie o comunicazioni per lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria (con particolare riferimento ai lavori interni alle unità immobiliari - art. 26 L.47/85, D.I.A. L.662/96)
• Autorizzazioni rilasciate dai Vigili del Fuoco (N.O.P. o C.P.I.)
• Dichiarazioni di conformità degli impianti del fabbricato (Impianti elettrici, ascensore, caldaia etc.)

Ove parte di tale documentazione non fosse reperibile, essa dovrà essere prodotta a cura dell'amministratore o proprietario, o commissionata al soggetto estensore con incarico aggiuntivo a quello della compilazione del fascicolo del fabbricato. Ad esempio, ove manchino le planimetrie di progetto, dovranno essere previste opportune fasi di rilievo ed elaborazione grafica.

FUNZIONE DEL FASCICOLO DEL FABBRICATO

• costituisce una mappa delle modifiche apportate nel tempo alle unità immobiliari, alle parti comuni e a quelle limitrofe
• si esprime sulla necessità di redigere una certificazione di idoneità statica del fabbricato (perizia statica), eventualmente relativa anche alle caratteristiche del sottosuolo
• acquisisce planimetrie ed elaborati grafici che consentano al Comune di competenza di creare un archivio dei fabbricati.

CONSEGNA E TEMPI

Il fascicolo del fabbricato va consegnato in formato elettronico entro i termini stabiliti all'Ufficio Edilizia Privata del Comune (per ora del solo Comune di Roma). I termini, dalla data di esecutività della delibera, sono indicati in:

• 24 mesi per gli edifici realizzati entro il 1939
• 48 mesi per gli edifici realizzati tra il 1940 e il 1971
• 6 anni per gli edifici realizzati dal 1972 in poi

Per i nuovi edifici il fascicolo del fabbricato deve essere predisposto contestualmente alla loro costruzione.

Particolari condizioni possono determinare deroghe ai termini indicati

F.A.Q. (Frequent Asked Question)

Cos'è il Fascicolo del Fabbricato?

E' obbligatorio?

Quali vantaggi comporta?

Sono previsti incentivi?

Si può considerare un libretto di uso e manutenzione?

Chi redige il fascicolo del fabbricato?

Come avviene la redazione?

Quanto costa il fascicolo del fabbricato?

Gli eventuali accertamenti approfonditi e gli interventi eventualmente necessari sono compresi nel processo di redazione del fascicolo?

Come posso essere sicuro che la diagnosi sulle condizioni del mio edificio mi indichi solo i lavori effettivamente necessari?

Quali sono i tempi di predisposizione del fascicolo del fabbricato?

Cos'è il Fascicolo del Fabbricato?

Il FdF è definito come "il documento tecnico su cui sono riportate le informazioni identificative, progettuali, strutturali, impiantistiche relative all'edificio, a partire, ove possibile, dalle fasi di costruzione dello stesso e su cui devono essere registrate le eventuali variazioni rispetto alla configurazione originaria

E' obbligatorio?

Si, la redazione del fascicolo del fabbricato è obbligatoria per gli edifici del comune di Roma. Tale obbligo sarà successivamente esteso in tutta Italia. Esso deve essere presentato nel caso di ricbiesta di nuove autorizzazioni o certificazioni di competenza comunale relative all'intero fabbricato o a parti dello stesso.

Quali vantaggi comporta?

In primo luogo permette di accertare le condizioni di sicurezza statica ed impiantistica del proprio edificio. In più consente di innovarne il processo di manutenzione degli stabili, di amministrazione del condominio, la verifica catastale, rende trasparente le operazioni di compravendita e potrà consentire di ottenere premi assicurativi agevolati.

Sono previsti incentivi?

Si. Il Disegno di Legge nazionale prevede che alle spese sostenute per la redazione del fascicolo del fabbricato e a quelle per la realizzazione degli interventi indicati dallo stesso, si applichino le detrazioni previste dalla Legge 27 dicembre 1997 n° 449 art.1. Inoltre i Comuni potranno deliberare aliquote ICI più favorevoli per i proprietari che si siano muniti del Fascicolo del Fabbricato prima della sua avvenuta obbligatorietà. Il Comune di Roma ha stanziato un fondo da destinare come contributo in conto interessi o in conto capitale per le spese di perizie statiche o consolidamenti statici a favore di chi rediga il proprio fascicolo entro il 31 dicembre 2000, compatibilmente con l'entità del fondo stanziato.

Si può considerare un libretto di uso e manutenzione?

Certamente. Il fascicolo del fabbricato riporta le caratteristiche dello stabile dal punto di vista strutturale ed impiantistico, e suggerisce le operazioni necessarie per una corretta manutenzione e prevenzione di condizioni di rischio, così come il libretto di uso e manutenzione delle autovetture suggerisce la migliore cadenza dei "tagliandi", impedendo guasti improvvisi o irreparabili.

Chi redige il fdf?

Il fascicolo del fabbricato viene redatto da un professionista abilitato. Esso viene individuato nella maggior parte dei casi in un ingegnere generico, ma anche in un laureato in Architettura, un diplomato geometra o perito edile, un geologo o un agronomo.

Come avviene la redazione del fdf?

L'ingegnere generico, o altro soggetto estensore, riporta una diagnosi sulle condizioni statiche ed impiantistiche dell'edificio attraverso la raccolta della documentazione esistente e un accertamento in loco, effettuato "a vista" attraverso la "lettura" dei segni di degrado eventualmente esistenti, e l'accertamento della rispondenza alle norme degli impianti tecnici. In seguito a tale diagnosi, il soggetto estensore indicherà gli accertamenti approfonditi e gli interventi eventualmente necessari al ripristino delle condizioni di sicurezza dell'edificio.

Quanto costa il fascicolo del fabbricato?

Le competenze professionali relative all'estensione del fascicolo del fabbricato sono fissate da un protocollo di intesa tra il Comune di Roma, gli ordini e i collegi professionali e le associazioni di proprietari di immobili. Esso prevede un costo convenzionato variabile in funzione dell'aliquota ICI del fabbricato e non delle competenze professionali del soggetto estensore, se ingegnere o architetto.

Gli eventuali accertamenti approfonditi e gli interventi eventualmente necessari sono compresi nel processo di redazione del fdf?

No; Il fdf è una indagine preliminare generica effettuata sulla base dell'esperienza e competenza del redattore. Il progetto di intervento, il computo metrico estimativo dei costi di riparazione e/o consolidamento vengono svolti da un ingegnere specialista, compensato secondo la tariffa professionale di propria competenza.

Come posso essere sicuro che la diagnosi sulle condizioni del mio edificio mi indichi solo i lavori effettivamente necessari?

Il fascicolo del fabbricato viene redatto sulla base di un'analisi "a vista". L'esperienza e la competenza del redattore sono un valore aggiunto al prezzo "fisso" del fascicolo, e garantiscono la tranquillità di effettuare solo le indagini e le operazioni di intervento strettamente necessarie, inducendo un consistente risparmio di spese inutili.

Quali sono i tempi di predisposizione del fascicolo del fabbricato?

Il fascicolo del fabbricato degli edifici del Comune di Roma deve essere predisposto entro 24 mesi dalla data di esecutività della delibera (4 novembre 1999) per gli edifici realizzati entro il 1939; 48 mesi per gli edifici realizzati tra il 1940 e il 1971; 6 anni per gli edifici realizzati dal 1972. Il disegno di legge nazionale prevede un tempo di 24 mesi dall'avvenuta individuazione delle aree per gli edifici ricadenti in aree a rischio, esondabili o realizzati entro il 1975 quando ricadenti in Comuni a rischio sismico; 30 mesi ove i comuni siano inadempienti agli obblighi di redazione delle liste. Da 2 a 10 anni per tutti gli altri edifici con gradualità individuata dai Comuni. Per gli edifici di nuova costruzione la redazione deve essere obbligatoriamente contestuale alla realizzazione.